ACABOU A FARRA DOS FIIS? CVM MUDOU AS REGRAS DO JOGO
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A CVM acaba de mudar as regras do jogo para os fundos imobiliários, e pouquíssimas pessoas perceberam. Em junho de 2026, um parecer técnico de 10 páginas assinado por uma gerência da CVM praticamente desconhecida pelo grande público colocou em xeque uma prática que três dos maiores FIIs do Brasil vinham adotando há anos: pagar imóveis com cotas do próprio fundo, sem aprovação dos cotistas e sem laudo de avaliação independente.
Neste vídeo, você vai entender como o XPML11 conseguiu comprar R$ 608 milhões em shoppings da Iguatemi desembolsando muito menos do que esse valor em dinheiro real, usando um mecanismo em que parte do pagamento foi feita com novas cotas do fundo entregues diretamente ao vendedor. Em seguida, mostramos como o TRXF11 planejou uma emissão bilionária usando uma lógica parecida, com 70% do pipeline de imóveis a ser pago via compensação de créditos, e como isso afeta o cotista que não participa da oferta, sofrendo diluição na sua participação e, possivelmente, nos seus dividendos.
Mas nem tudo foi feito da mesma forma. O HGLG serviu como exemplo do caminho correto: mesma mecânica, porém com assembleia de cotistas convocada, escritura pública formalizada e garantia de renda mínima negociada. A diferença entre agir com transparência e tentar contornar as regras ficou evidente na resposta do mercado e, agora, na posição formal da CVM.
O Parecer Técnico nº 16/2026 deixou claro que, independentemente de quantos contratos separados sejam usados para estruturar a operação, se houver interdependência econômica entre a compra do imóvel e a emissão de cotas, o fundo é obrigado a convocar assembleia de cotistas e apresentar laudo de avaliação elaborado por empresa especializada. A CVM não proibiu a prática, mas fechou o atalho que permitia contornar as travas regulatórias.
Na parte final do vídeo, você vai descobrir o que muda na prática para quem investe em FIIs: como acompanhar laudos de avaliação, quando os próprios cotistas podem convocar uma assembleia e por que uma carteira bem diversificada em diferentes fundos e classes de ativos continua sendo a melhor forma de atravessar momentos de incerteza como esse sem tomar decisões baseadas em manchetes ou emoção.
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